Věcná břemena a výměnky při převodu nemovitostí na děti

Zřízení služebnosti bytu

Jedním z nejčastějších způsobů je převedení majetku za současného zřízení věcných břemen v podobě služebnosti bytu a užívání. V praxi poměrně často nastává situace, kdy rodič chce svému dítěti předat svůj byt či dům, ale zároveň v této nemovitosti chce dožít. Zde se při sepisu darovací smlouvy současně sepíše i smlouva o zřízení služebnosti bytu. Vlastníkovi služebnosti bytu je umožněno užívat byt či dům pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti. Nový vlastník však musí nést téměř všechny závady bytu či domu a udržovat ho v dobrém stavu. Služebnost bytu lze zřídit úplatně i bezúplatně. Při úmrtí osoby oprávněné ze služebnosti bytu tato služebnost zaniká. Dárcům v pozici rodiče lze doporučit, že v případě převodu nemovitosti dětem, je nutné vždy současně s tím zřídit služebnost bytu. Pokud by v takovém případě byla smlouva o zřízení věcného břemene neplatná, příslušný katastr nemovitostí by vlastnictví nepřevedl, neboť považuje toto právní jednání za neoddělitelné. Služebnost bytu vázne nikoliv na osobě, ale na věci. Podstatný je její zápis do katastru nemovitostí, protože v takovém případě je závazný i pro třetí osoby. Z toho důvodu je v budoucnu chráněn i dárce nemovitosti. V případě změny vlastníka služebnost bytu nezaniká.

Zřízení užívacího práva

Další možností ochrany dárce je zřízení užívacího práva. Služebnost užívání lze stejně jako služebnost bytu zřídit bezúplatně a celoživotně. Oproti služebnosti bytu lze služebností užívání zatížit jakoukoliv věc, což rozšiřuje okruh zatížených nemovitostí. Oprávněný ze služebnosti má možnost z nemovitosti brát plody a užitky, pouze však v rozsahu potřeb oprávněného a jeho domácnosti. Služebnost užívání lze ve své podstatě obsahově přiřadit ke standardnímu nájemnímu vztahu. Oproti nájmu však může být sjednána bezúplatně.

Zřízení požívacího práva

Jako služebnost lze zřídit i požívací právo. Takové situace nastanou například v případě, kdy bude darován zemědělský pozemek. Oprávněnému ze služebnosti požívání totiž náleží plody a užitky ze zatížené věci. Zde však oprávněný ze služebnosti musí hradit obvyklé náklady související se zatíženou nemovitostí. V případě výše zmíněného zemědělského pozemku to mohou být sazenice rostlin, náklady na udržování půdy či jiné výdaje. Pro úplnost je nutné dodat, že za plody a užitky se považuje také výnos z nájmu.

Výměnek

Všechny výše uvedené právní instituty řadíme do kategorie věcných práv. Jak již bylo zmíněno, váznou na věci, nikoliv na osobách. Opačným případem je tzv. výměnek. Zde se jedná o situaci, kdy si vlastník nemovité věci pro sebe vymíní v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo třetí osobu požitky, úkony nebo jiná práva související k zaopatření na dobu života. Obdarovaný je následně povinen toto zaopatření poskytovat. Samotný obsah je pak předmětem smlouvy, přičemž může být ve formě peněžní (důchod), ale taktéž nepeněžní (bydlení či různé služby). Výměnek lze rovněž zapsat do katastru nemovitostí.

V praxi se ze všech výše zmíněných institutů nejhojněji využívá služebnost bytu či užívací k domu. Ta totiž nejlépe upravuje zamýšlený právní vztah mezi oběma subjekty. Smluvní strany si však uvedené instituty mohou smluvně modifikovat. Přitom však musí respektovat ustanovení občanského zákoníku.

Více o JUDr. DAVID PYTELA,MBA, LL.M., advokát

Přečtěte si také:

Drobné opravy a běžná údržba nájemního bytu?

Zdroj foto: Pixabay