🔻 1. Zaměnění působnosti shromáždění s výkonem spoluvlastnických práv
Např. rozhodnutí o uzavření smlouvy o věcném břemeni, prodeji části společných prostor, zřízení služebnosti apod. – nejde o běžnou správu, ale o výkon spoluvlastnického práva. Takové rozhodnutí není v působnosti shromáždění SVJ podle § 1208 OZ, ale je třeba rozhodnutí všech spoluvlastníků podle spoluvlastnických pravidel (§ 1129 a násl. OZ).
Chyba: SVJ rozhodne nadpoloviční většinou přítomných, ač by bylo třeba souhlasu všech spoluvlastníků (nebo 3/4, pokud jde o významné zásahy).
🔻 2. Nedostatečný počet hlasů – přehlasování vlastníků tam, kde to zákon neumožňuje
Například u změny účelu společných částí (např. pronájem střechy k umístění BTS stanice), SVJ hlasuje jako by šlo o běžnou agendu, ale jde o zásah do spoluvlastnického práva, který může vyžadovat souhlas všech dotčených vlastníků (např. pokud se tím naruší užívací práva).
🔻 3. Absence výslovného pověření SVJ ke konkrétnímu právnímu jednání
SVJ jako právnická osoba nemá automatické oprávnění činit právní jednání, která přesahují rámec běžné správy. Pokud má např. uzavírat smlouvu o prodeji části pozemku, musí mít k tomu výslovné pověření od vlastníků jako spoluvlastníků, nikoli jen usnesení shromáždění jako orgánu.
🔻 4. Hlasování o věcech, které SVJ vůbec nepřísluší (např. úpravy bytových jednotek, které nejsou společnými částmi)
Často se na shromáždění hlasuje o tom, zda někdo „může změnit dispozici bytu“, i když do toho SVJ nemá co mluvit, protože se jedná o výlučné vlastnictví. Shromáždění se tím dostává mimo svou pravomoc, a takové usnesení je neplatné.
🔻 5. Formální chyby při hlasování o věcech výkonu spoluvlastnictví – nedodržení kvalifikované většiny
Při hlasování o zásadních otázkách (např. změna velikosti spoluvlastnických podílů, prodej části společných prostor) je potřeba souhlas všech nebo kvalifikované většiny podle § 1128 a 1129 OZ. Pokud SVJ rozhoduje pouze podle vnitřních pravidel nebo stanov, hrozí neplatnost právního jednání.
📌 Shrnutí – rozdíl mezi působností shromáždění a výkonem spoluvlastnictví:
Pojďme si ještě uvést názorné příklady z praxe, které dobře ilustrují zmíněné chyby při hlasování v rámci SVJ:
🧱 Příklad 1: Prodej části pozemku SVJ sousedovi
Situace: Shromáždění SVJ schválilo nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků prodej úzkého pruhu pozemku (společné části) sousedovi, který chtěl rozšířit svůj vjezd. SVJ následně podepsalo kupní smlouvu a peníze přijalo na účet.
Chyba: Toto rozhodnutí nebylo v působnosti shromáždění, protože šlo o nakládání se společnou věcí jako spoluvlastníci, nikoli o běžnou správu domu. Takové rozhodnutí mělo být přijato podle § 1128 OZ – tedy souhlasem všech spoluvlastníků jednotek.
Důsledek: Prodej byl napadnut nehlasujícím vlastníkem. Soud smlouvu zneplatnil pro nedostatek oprávnění k jednání – SVJ nebylo zmocněno, a rozhodnutí bylo přijato v rozporu se zákonnými pravidly pro výkon spoluvlastnictví.
🛰️ Příklad 2: Instalace mobilního operátora na střechu domu
Situace: Shromáždění SVJ schválilo instalaci základnové stanice mobilního operátora na střeše domu – rozhodnutí prošlo většinou přítomných. Uzavřela se nájemní smlouva, SVJ inkasuje roční nájem.
Chyba: Umístění BTS stanice (základnové stanice) představuje zásah do užívání společné části a může ovlivnit některé vlastníky (hluk, záření, přístup techniků). Z hlediska práva jde o omezení spoluvlastnického práva, a tudíž se vyžaduje souhlas všech dotčených spoluvlastníků, případně kvalifikovaná většina podle § 1129 OZ.
Důsledek: Jeden z vlastníků žaloval neplatnost nájemní smlouvy a požadoval odstranění zařízení. Soud přiznal, že SVJ překročilo svou působnost a že k uzavření takové smlouvy by musel být buď souhlas všech vlastníků, nebo jejich pověření.
🎯 Oba příklady ukazují důležitou praxi: SVJ sice spravuje dům, ale není automatickým zástupcem spoluvlastníků pro právní jednání mimo běžnou správu. Je klíčové tyto případy předem správně právně kvalifikovat a postupovat podle správných pravidel.
A ještě jeden z příklad přímo ze soudní judikatury, která se týká hranice mezi působností SVJ a výkonem spoluvlastnických práv – a často se cituje jako precedenční:
⚖️ Příklad 3: Zřízení věcného břemene – Nejvyšší soud ČR
Judikát:
🧾Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2659/2019
Skutkový stav: SVJ schválilo na shromáždění uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene (právo chůze a jízdy přes část pozemku ve vlastnictví domu) ve prospěch sousední nemovitosti. Hlasování proběhlo většinou přítomných členů SVJ. Jeden z vlastníků jednotek (který hlasoval proti) podal žalobu na neplatnost smlouvy o věcném břemeni.
Právní závěr soudu: Nejvyšší soud rozhodl, že:
„Rozhodování o zřízení věcného břemene k pozemku ve vlastnictví všech vlastníků jednotek jako spoluvlastníků nenáleží shromáždění SVJ ve smyslu § 1208 OZ. Jde o právní jednání, které přesahuje běžnou správu a musí být činěno se souhlasem všech spoluvlastníků, ledaže byli jinak zmocněni.“
Důsledek: Rozhodnutí SVJ nebylo způsobilé k uzavření smlouvy. Smlouva o zřízení věcného břemene byla shledána neplatnou, protože SVJ překročilo svou působnost a rozhodlo způsobem, který není v souladu se zákonem o spoluvlastnictví.
Praktické poučení: Shromáždění SVJ nemůže samo rozhodovat o právních jednáních, která zasahují do spoluvlastnického práva – např. zřízení věcného břemene, prodej části pozemku, výpůjčka střechy pro technické zařízení, apod. V těchto případech je třeba:
- souhlas všech vlastníků jednotek, nebo
- jejich výslovné zmocnění SVJ k tomuto konkrétnímu jednání.
🔍 Praktický dopad: Pokud SVJ rozhodne nad rámec své zákonné působnosti, hrozí neplatnost uzavřených smluv a právní odpovědnost členů výboru.
🛑 Pozor: Nestačí většina hlasů na shromáždění – je nutné řídit se pravidly pro spoluvlastnictví podle občanského zákoníku (§ 1128 a násl.).
Hlasujte moudře a správně
Pro redakci SousedeCZ, Zlata Botero Vašková
______________________________________________________________________
CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
