Na co si dát pozor při výpočtu ceny bytu.

Dnes můžete vybírat z tak široké nabídky novostaveb, jaká tu nikdy ještě nebyla. Developeři mají ale problém. Velký stavební boom, který po odeznění finanční krize nastal, pro ně znamená problém. Nabídka převyšuje poptávku, a tak se snaží nalákat zákazníky na slevy, speciální akce a jedním z hlavních ukazatelů, kterými se ohánějí, je cena za metr čtverečný v bytu.

Firmy pro vás

Přesto ani klient, který si vybral několik finálních nabídek, nemá při jejich srovnávání vyhráno. Stanovit tak jednoznačný ukazatel, jakým je cena za m², není totiž tak jednoduché, jak by se na první pohled mohlo zdát. „Udává-li prodejce cenu za m² plochy bytu, přesvědčte se, co vše pod tento pojem zahrnuje,“ říká Pavel Velebil z Tide reality. „Někdy prodávající používá pojem celková plocha, jindy prodejní plocha a jindy užitná plocha bytu. Různé typy výpočtu přitom mohou ceny za metr čtvereční odlišovat až o patnáct procent.“ Co jednotlivé pojmy znamenají a jak často jsou používány? Připravili jsme pro vás malý slovníček pojmů s vysvětlením dopadu na cenu.

Podlahová plocha bytové jednotky – tento pojem zavedl klíčový zákon 72/1994 o vlastnictví bytových a nebytových jednotek. Podlahová plocha bytové jednotky je součtem podlahových ploch všech místností bytu, a to včetně místností tvořících příslušenství jednotky – tedy přeloženo včetně sklepa (pokud je vyzděný a jde o samostatnou místnost). „Přičemž podlahovou plochou se rozumí plocha nášlapné vrstvy pokrývající hlavní vodorovnou konstrukci,“ říká Velebil. Jednoduše lze říci – vše, na co se lze postavit. „Tím je samozřejmě myšlena i plocha zakrytá či zastavěná zařizovacími předměty, jakými může být vana, sprchový kout nebo schodiště v případě mezonetu, do podlahové plochy se naopak už nezapočítává plocha parapetů.“ Paradoxně se však takto vypočtená plocha bytové jednotky většinou pro výpočet ceny za metr čtvereční nepoužívá.

Proč? „Souvisí to s pohledem kupujících na to, za co jsou a nejsou ochotni zaplatit,“ říká Velebil. „Pochopitelně, nikdo nechce platit stejnou cenu za metr čtvereční sklepu bez oken v podzemí domu a za metr čtvereční plně vybaveného bytu. Na druhou stranu většina kupujících považuje za přidanou hodnotu balkon nebo terasu. Proto se začaly používat pojmy vnitřní plocha bytu a prodejní plocha jednotky.“

Vnitřní plocha bytu je podlahová plocha bytu bez sklepa. Tento pojem v citovaném zákoně není uveden, běžně se však používá jak prodávajícími, tak kupujícími.

Prodejní plocha jednotky – u jednotlivých developerských společností se může lišit, ale v zásadě převládl následující typ výpočtu: Prodejní plochu tvoří podlahová plocha bytu bez sklepa + poloviční plocha balkonů + třetinová plocha teras. „Když chcete cenu za metr čtvereční sami porovnat, nespoléhejte se na výpočet developera a proveďte ho sami,“ říká Velebil. Nejprve od celkové ceny bytu (včetně DPH) odečtěte cenu garážového stání a cenu sklepa (většina developerů je vyčísluje samostatně) a získáte cenu samotné bytové jednotky. Tu pak vydělte prodejní plochou a získáte cenu za metr čtvereční. Takto snadno porovnáte několik nabídek z různých projektů.

„Dejte si však pozor ještě na jednu věc – některé společnosti používají v tabulkách s byty pojem celková plocha místo podlahová plocha,“ uvádí Velebil. Problém je v tom, že do tzv. celkové plochy obvykle developer započítává i plochu zastavěnou příčkami uvnitř bytu, tedy prostor, který nemůžete využít. Cena za metr čtvereční pak při porovnání s konkurencí vychází díky větší prodejní ploše příznivěji, plocha je však větší jen na papíře, ne ve skutečnosti. „Pokud v ceníku naleznete pojem celková plocha jednotky, nebojte se zeptat, co developer do celkové plochy započítává, a zjistěte si, jaká je podlahová plocha bytu bez sklepa,“ dodává Velebil.