Letošní rok přeje rekonstrukcím bytových domů

Spolu s masivní státní dotační politikou, prezentovanou zejména programem Nová zelená úsporám (NZÚ), je tak vytvářeno příznivé prostředí pro opětovné nastartování masivnějšího procesu revitalizací bytových domů. Jak je na zvýšenou investiční aktivitu připraven bankovní sektor jsme se zeptali p. Ladislava Kouckého, manažera pro BD a SVJ z Československé obchodní banky (ČSOB).

Jaký vývoj úrokových sazeb u úvěrů letos banka očekává?

Na rozdíl od loňského roku, kdy se úrokové sazby u úvěrů pro BD a SVJ vyšplhaly až na úroveň přesahující 6%, by letošní vývoj měl být určitě příznivější. V návaznosti na to, že ČNB po řadě měsíců začala s postupným snižováním klíčových úrokových sazeb, se tento trend okamžitě promítl i do sazeb, za které banky poskytují dlouhodobé úvěry pro BD a SVJ. Zatímco ještě na počátku letošního roku se úrokové sazby pohybovaly na úrovni kolem 5%, pak v průběhu března se nám již podařilo nabídnout sazby i pod hranicí 4%. Je sice pravdou, že v dalších měsících tohoto roku je i nadále očekáváno pozvolné snižování sazeb, ale nelze předpokládat, že by se dostaly na „předcovidovou“ úroveň. Tehdy bylo běžné, že úvěr bylo možné získat i za úrokovou sazbu kolem 2%. Většina makroekonomů, včetně těch v ČSOB, tak na zbývající období letošního roku predikuje další pokles jejich úrovně s tím, že je ale velmi málo pravděpodobné, že by se sazby z úvěrů pro BD a SVJ mohly přiblížit až ke 3% - a to nejen v tomto roce, ale i v letech následujících. Období nízkých úrokových sazeb, i dle vyjádření guvernéra ČNB, se již nebude nikdy opakovat.

Na jakou dobu si klienti dnes nejčastěji úrokovou sazbu nechávají zafixovat?

Vzhledem k tomu, že stále velká část klientů doufala, že v budoucnu by ještě k určitému mírnému poklesu sazeb mohlo dojít, byly v posledních dvou letech u ČSOB nejčastěji poptávané fixace na 5 let popř. 3 roky. V současné době, kdy se sazby dostávají pod 4% a zároveň není téměř žádný rozdíl mezi sazbou s fixací na pět, deset či více let očekáváme, že klienti takovou sazbu budou považovat za akceptovatelnou i v případě delších fixací. Dle našich zkušeností je úroková sazba 4% takovou psychologickou hranicí – v okamžiku, kdy se sazby na trhu začnou pohybovat pod touto hranicí, začíná výrazně narůstat zájem klientů o fixace na 10 či 15 let. BD a SVJ tuto situaci vnímají tak, že taková sazba je pro ně přijatelná i na delší období, neboť lze očekávat, že do budoucna by dlouhodobé fixace naopak mohly začít narůstat.

Jak velký vliv na zájem o úvěrování oprav bytových domů mají dotace z programu NZÚ?

Minulá léta jednoznačně prokázala, že dotace, která v průměru pokryje 30 až 40% nákladů rekonstrukce, je velikým lákadlem pro BD a SVJ. Ten, kdo připravuje nějakou investici do společných částí domu, se téměř vždy zajímá o to, zda na plánovanou opravu je možné nějaké dotační peníze získat. Například v ČSOB bylo v roce 2022 poskytnuto 39% nově schválených úvěrů v kombinaci s dotací NZÚ. V loňském roce procento takových úvěrů vzrostlo už na 48%. V letošním roce tedy v segmentu BD a SVJ očekáváme minimálně obdobná čísla. Navíc z našich analýz vyplynulo, že více než 80% získaných dotačních prostředků bylo zatím určeno na podporu investičních akcí, směřujících zejména do zateplování domů. Jen menší část dotací byla tedy zatím použita na investice např. do fotovoltaických elektráren na střechách domů či záměnu zdroje vytápění na tepelné čerpadlo. Právě v oblasti fotovoltaiky, tepelných čerpadel, solárního ohřevu vody, ale i programem NZÚ ostatních podporovaných opatření, vidíme ohromný potenciál, kam by BD a SVJ mohla své investiční aktivity v letošním roce nasměrovat.

Jak se banka přizpůsobila podmínkám programu NZÚ, platným od září loňského roku?

Nejzásadnější změnou v podmínkách programu NZÚ se jednoznačně stala změna termínu výplaty dotace. Zatímco dříve byla dotace vyplacena na účet žadatele až po dokončení investice (a v návaznosti na to většina klientů použila tyto peníze na provedení mimořádné splátky úvěru), tak od září 2023 je možné celou dotaci zálohově vyplatit okamžitě po jejím schválení na účet žadatele. Musím přiznat, že změna termínu výplaty dotace na účet žadatele přinutila banku výrazně přehodnotit do té doby interně uplatňované pracovní postupy. Po více jak půlroce fungování programu NZÚ v nových podmínkách ale můžeme konstatovat, že jsme situaci nejen zvládli, ale zejména jsme byli schopni poradit našim potencionálním klientům, jak dotační i úvěrové prostředky co nejefektivněji zkombinovat. Klienti se de facto rozdělili na dvě skupiny. Ta první podala žádost o dotaci s dostatečným časovým předstihem před zahájením samotné investice. V optimálním případě jim tedy byla dotace vyplacena na účet ještě před zahájením prací, a tudíž od banky byl požadován úvěr pouze na dofinancování zbylých rozpočtových nákladů, nepokrytých vyplacenou dotací. Tato varianta je pro BD a SVJ velmi atraktivní, protože potřebují svými členy schválit přijetí úvěru v řádově nižším objemu, než kolik činí celkové náklady investice. Navíc je u ČSOB možno získat takový úvěr se splatností až 25 let. Riziko této varianty je jediné – když je potřeba platit první faktury a dotace ještě není na účtu. Zahájení čerpání úvěru je zde totiž podmíněno vyčerpáním dotace, neboť banka musí mít jistotu, že investice je plně finančně pokryta. Druhá skupina je tvořena klienty, kteří o dotaci požádali později a kterým bude vyplacena v průběhu realizace investice nebo dokonce až po jejím dokončení. Takoví klienti požadují po bance poskytnout úvěr ve výši celkových nákladů investice s tím, že po obdržení dotace buď o částku dotace úvěr nedočerpají nebo z dotace následně udělají mimořádnou splátku úvěru. Banka obě takové možnosti akceptuje, a proto umožňuje nedočerpání úvěru či provedení mimořádné splátky z dotace bez hrozby jakékoliv sankce či pokuty. V tomto případě ČSOB nabízí dokonce celkovou dobu splatnosti až 30 let s tím, že po snížení jistiny úvěru o použitou dotaci je připravena zachovat výši nastavené měsíční splátky a odpovídajícím způsobem současně zkrátit celkovou splatnost úvěru, a tak svým klientům ušetřit celkové úrokové náklady, s úvěrem spojené. Z našich zkušeností zatím vyplývá, že o tuto variantu je mezi našimi klienty větší zájem než o variantu první.

Děkujeme za rozhovor.

Zdroj foto: pixabay.com ______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:

• V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.

• Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE

• Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.

• Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.

• Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.