Prosím o radu, váš názor - je hlasování přípustné, jedná-li se o zúžení výkonu spoluvlastnických práv člena SVJ? V tomto případě uzavření společných prostor - přístupových chodeb k bytům ostatním členům SVJ bydlícím v jiném poschodí, sekci. Případně odhlasování otevření jen jednoho poschodí z důvodu technických a ostatní poschodí jsou pro členy SVJ uzavřena, pouze slouží těm, kteří na tom poschodí mají byt? Samozřejmě to "poschodí", které je otevřené, se cítí být poškozeno, protože nemá stejná práva vstupu na ostatní poschodí jako ostatní. Podle mého názoru, není možné hlasovat o zúžení výkonu vlastnických práv nevyváženě, tj. zákaz vstupu některých členů SVJ do jiné spojovací chodby (spol.protoru) vymezeném v Prohlašení vlastníka jako společné. Vlastníci jsou odpovědni ze zákona za společné prostory, přispívají, podílí se na opravách, tudíž mají stejná práva-stejné povinnosti vůči společnému majetku. Pokud tedy vlastníci dané chodby nemají v Prohlášení vlastníka uvedené výhradní užívání spojovací chodby, nemají uzavřené nájemní smlouvy na užívání chodby jen pro sebe, nemohou bránit ostatním členům SVJ ve vstupu na tuto chodbu, která je ve společném vlastnictví, ať už mají důvod jakýkoliv. Takové hlasování zasahuje do výkonu vlastnických práv a je neplatné. Děkuji
Odpovídá Mgr. Jan Eisenreich z SVJpravnik.cz:
Dobrý den,
společné části domu jsou oprávněni užívat všichni vlastníci, nejsou-li prohlášením vlastníka vymezeny k výhradnímu užívání některým vlastníkům. V případě, že mají být některé společné části ve výlučném užívání některých vlastníků, je nutné změnit prohlášení vlastníka. Samotné rozhodnutí shromáždění k omezení práv vlastníků nestačí. V takovém případě je třeba, aby dotčení vlastníci uzavřeli dohodu o změně prohlášení vlastníka, kterou budou některé společné části vyhrazeny k výlučnému užívání jen některých vlastníků. Ve Vašem případě budou pravděpodobně dotčeni všichni vlastníci. Účinnosti tato dohoda následně nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody. Po uzavření dohody je tedy nutné změnu prohlášení schválit rovněž shromážděním.
Zákaz přístupu do všech chodeb (až na jednu) některým vlastníkům, tedy stanovením výlučného užívání pro vlastníky bytů na jednotlivých chodbách s tím, že jedna chodba zůstane v užívání všech, je navíc problematická. Pokud by mělo být sjednáno omezení užívání společných částí domu s výjimkou jedné chodby, která by zůstala přístupná všem, měla by být v rámci dohody určena nějaká kompenzace pro vlastníky bytů u chodby, jejíž užívání jim (jako jediným) vyhrazeno nebude.
Omezení přístupu do společných částí má rovněž důsledky pro výši příspěvku na správu domu a pozemku, která má obecně odpovídat podílu vlastníka na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
Přeji Vám hezký den,
Mgr. Jan Eisenreich
Ladislav Drha, advokátní kancelář s.r.o.
Václavské nám. 802/56, 110 00 Praha
tel.č. 727835270
V rámci technické inspekce bytového domu inspektorem společnosti Nemoinspekt Bytové domy s.r.o., provedené před koncem dvouleté záruční lhůty, jsme zjistili vážné stavební nedostatky, které mohou ovlivnit dlouhodobou kvalitu bydlení i bezpečnost obyvatel.
Svěřte kontrolu vytápění STANDBY Solution. Pomůžeme vám splnit zákonné povinnosti a snížit náklady na teplo až o 20 %. Objednejte si kontrolu online.
Od roku 2023 musí bytové domy provádět kontrolu systému vytápění, ale většina ji zanedbává. Přitom kontrola odhalí způsoby, jak snížit spotřebu tepla.