Vy se ptáte my odpovídáme

Dotaz:

"Dobrý večer, v reakci na vaši reportáž v TV CNN Prima news mám dotaz. Jsme vlastníci a dělá nám tu problém podnájemnik, který pěstuje marihuanu, vaří z ní masti a ještě něco horšího, kouří ji na balkoně, nemůžu tedy větrat z věčného smradu venku. Majitelka nereaguje! už nevíme co dělat, přece vlastníci nebudou polevovat feťákům v podnájmu. Co poradíte? děkuji Vlčková"

Odpovídá AK Pytela:

K četným sporům mezi sousedy v bytovém domě dochází právě kvůli kouření na balkoně. Například cigaretový kouř a s tím spojený zápach, který se ze sousedního balkonu line, se Vám dostává skrze otevřená okna do bytové jednotky nebo Vám zabraňuje v užívání vlastního balkonu či terasy. V tomto ohledu není až tak rozhodné, zda problémovým sousedem je přímo vlastník bytové jednotky nebo jeho nájemce. Postup bude v mnoha ohledech velmi podobný.

Na prvním místě je domluva

Primární je samozřejmě vždy snaha o domluvu přímo se sousedem. V takovém případě je potřeba vždy dostatečně konkrétně vylíčit, s čím máte problém a snažit se o konstruktivní řešení. Jestliže vedlejší bytovou jednotku užívá nájemce, je vhodné se nejprve obrátit přímo na něj, následně i na vlastníka bytové jednotky (pronajímatele). Mnohdy se přímou komunikací předejde nadbytečným sporům, které by mohly vyústit v sousedskou nevraživost jen z důvodu špatné komunikace.

Balkon jako společná část domu SVJ

Pokud Vaše snaha o domluvu se minula účinkem, je vhodné si v prvé řadě ujasnit, zda je balkon společným prostorem nebo součástí bytové jednotky. To by mělo být patrné například z prohlášení vlastníků, a když není, zákon č. 89/2012 Sb. (dále jako „občanský zákoník“) s odkazem na nařízení vlády č. 366/2013 Sb. stanoví, že balkon, lodžie, terasy, byť přístupné pouze z bytu, jsou společnou částí domu.

Jestliže by se skutečně jednalo o společný prostor, čím dál častěji je v rámci SVJ upraven i zákaz kouření ve společných prostorách. O pravidlech pro užívání společných částí domu SVJ se dočtete například v domovním řádu nebo i stanovách SVJ. Za takové situace se můžete s tímto problémem rovněž obrátit na statutární orgán SVJ, který by měl dbát na dodržování těchto pravidel. Každý vlastník bytové jednotky by měl svého nájemce řádně seznámit nejen s obsahem nájemní smlouvy, ale i s domovním řádem.

Imise a občanskoprávní žaloba

Ať už jde o zmiňovaný zápach či kouř, otřesy a hluk, které pronikají v nepřiměřené míře z jednoho bytu do druhého a podstatně omezují jeho obvyklé užívání, jedná se o tzv. imise. Proti nim se lze bránit i občanskoprávní cestou prostřednictvím tzv. negatorní žaloby. Pro úspěch v soudním sporu je stěžejní, aby zápach a kouř podstatně omezoval obvyklé užívání a byl nepřiměřený místním poměrům. Tato kritéria se přitom hodnotí objektivně, nikoli subjektivně. Každý případ je individuální a vždy záleží na jeho konkrétních okolnostech.

Negatorní žaloba má specifické náležitosti. Je nutné přesně vymezit, jakých zásahů a v jaké míře se má soused zdržet (např. uvést zdroj, lokalitu, případě i intenzitu zápachu či hluku). Nutno podotknout, že žalobou nelze sousedovi přikázat, jakým konkrétním způsobem má zabránit dalšímu pronikání nepřiměřených imisí do Vaší bytové jednotky, to je čistě na jeho úvaze. Žalobou bude sousedovi pouze stanoveno, aby se konkrétního rušivého jednání zdržel. Pravomocný rozsudek soudu je následně podkladem pro výkon rozhodnutí každého dalšího rušení stejného druhu, tzn. ve stejné časové, věcné, místní i osobní souvislosti.

Žalovaným může být nejen nájemce bytu (přímý rušitel), ale i vlastník bytové jednotky (nepřímý rušitel), přestože sám nevykonává žádnou rušivou činnost. Výjimkou je, pokud by vlastník obtěžování ze strany třetí osoby (např. svého nájemce) nemohl zabránit nebo ovlivnit. Soudy poskytují ochranu proti obtěžování hlukem, zápachem či kouřem i případným dalším nájemcům v sousedních bytech. To znamená, že může nastat situace, kdy nájemce jedné bytové jednotky bude žalovat nájemce sousední bytové jednotky z důvodu imisí.

Soud může stranám rovněž doporučit mediátora. Mediace je mimosoudní forma řešení sporu, v níž nestranná osoba mediátora aktivně podporuje strany sporu k dosažení dohody, tj. adekvátního řešení pro obě strany. Základní výhodou mediace je, že strany sporu si sami vytvoří a vzájemně odsouhlasí dohodu. Existuje proto větší předpoklad, že dohoda bude účastníky i v budoucnu respektována a může pomoci k obnově sousedských vztahů oproti jednostrannému rozhodnutí ze strany soudu, kde z řízení vzejde jeden vítěz a jeden poražený.

Obtěžování sousedů kouřem a zápachem z marihuany

Samostatnou kapitolou, s níž se vlastníci bytových jednotek čím dál častěji potýkají, je velmi specifický a pronikavý zápach z marihuany. Ať už jde o kouření či jiné zpracování marihuany, její zápach může být pro sousedy ještě více obtěžující než typicky zmiňovaný cigaretový kouř. V případě, že jste obtěžování intenzivním zápachem marihuany, je možné (nad rámec výše zmiňovaných postupů) se rovněž obrátit na policejní orgán. Jestliže soused neoprávněně přechovává či pěstuje marihuanu, může se dopouštět trestného činu nebo přestupku.

Nařízení prodeje jednotky soudem

Dalším ačkoli neobvyklým řešením, které připouští občanský zákoník, je podání návrhu odpovědné osoby za správu domu, aby soud nařídil prodej bytové jednotky problémového vlastníka. Návrhu soud vyhoví, pakliže tento vlastník navzdory písemným výzvám osoby odpovědné za správu domu nadále porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

Ve výstraze je nutné uvést důvody, proč je výstraha vůbec udělena a upozornit na možnost podání návrhu na nařízení prodeje bytové jednotky. Zároveň se problémovému vlastníkovi musí poskytnout přiměřená lhůta k odstranění následků porušování povinností, která činí nejméně 30 dnů. S případným podáním návrhu musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek, přičemž se nepřihlíží k hlasu problémového vlastníka. Ačkoli by soud žalobu zamítl pro předčasnost, je možné tento návrh podat znovu, jakmile vyjdou najevo jiné (další) skutečnosti, které prokazují porušování povinností právě takovým způsobem, že to podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatním vlastníkům jednotek.

Z povahy věci se však jedná o výjimečné řešení a lze využít jen ve velmi závažných případech. Primárním krokem by měla být snaha o dohodu s problémovým sousedem, ať už jde přímo o vlastníka bytové jednotky nebo nájemce, případně záležitost řešit se statutárním orgánem SVJ. Až následně se uchýlit k dalším razantnějším postupům a obrátit se například na policejní orgán. Samozřejmě vždy záleží na jednotlivých okolnostech případů, kdy je rozdíl, zda Vás soused obtěžuje zápachem z grilování v letních měsících, nebo celoročním kouřem a zápachem z marihuany.

JUDr. DAVID PYTELA, MBA, LL.M., advokát

Zdroj obrázku: pixabay.com

______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:

• V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.

• Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE

• Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.

• Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.

• Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.