Vy se ptáte, my odpovídáme

Dotaz:

Dobrý den, v domě, kde už jsem zahajoval provozování Airbnb od půlce května. A nevěděl jsem kolik osob bych měl nahlásit SVJ. I když jsem inzeroval 8 osob. V květnu bylo 7 obsazených nocí, pak v červnu jenom 10 nocí. Zbytek měsíce bylo prázdné. V červenci a srpnu bylo lepší. Teď nedávno SVJ zjistilo od sousedů ze provozují Airbnb a chtějí nastavit 8 osob za od září. Když jsem jim hlásil, že už jsem snížil na 6 osob. Obsazenost Airbnb je nepravidelné. V zimě nebude ani 50% obsazenost. Tak bych musel hodně doplatit za služby, které nevyužívám a nabídl jsem jim předpis pro 6 osob do konce roku. Už jsem jim to vysvětlil s nechtějí to slyšet a stále trvají na tom, že nastaví předpisy pro 8 osob. Má SVJ takovou pravomoc, jedná se podle zákona? Děkuji mockrát za radu. S pozdravem Nguyen Thanh Tu

Odpověď:

Vážený pane Nguyen,

děkujeme za váš dotaz. Hned v úvodu naší odpovědi si připomeňme, že SVJ nemůže v žádném případě omezovat způsob, jakým bude vlastník svou jednotku užívat. Způsob užívání jednotky totiž patří výhradně do kompetence vlastníka jednotky (podle §1175 ods.1 a §1012 občanského zákoníku) a shromáždění ho stanovami omezit nemůže, protože by tím zasáhlo do vlastnického práva. V tomto smyslu rozhodl i Nejvyšší soud ve sp. zn. 26 Cdo 854/2022 ze dne 15. 3. 2023.

Co ale SVJ může (a mělo by) je „nastavit pravidla hry“. Občanský zákoník v §1177 (2) upravuje povinnost vlastníka jednotky nahlásit, když se počet osob, které v bytě bydlí, jakkoli změní. Počet osob se nahlašuje osobě odpovědné za správu domu. A zákon bydlení definuje tak, že tam osoba pobývá po dobu, která v souhrnu činí nejméně tři měsíce za kalendářní rok. Právě ono v souhrnu je velmi důležité – znamená to, že osoba nemusí v bytě pobývat v kuse, ale celkově by doba, kterou v bytě stráví měla být nejméně tři měsíce, proto, aby bylo relevantní osobu hlásit. To znamená, že tato zákonná úprava se krátkodobých pronájmů zpravidla netýká, pokud nepočítáme s případem, kdy se hosté opakovaně v průběhu roku vrací. I to je možné.

To jak SVJ situaci konkrétně vyřeší – tedy jestli nastaví maximální počet osob v bytě a podle něj zálohy na služby a příspěvky na správu domu nebo jestli se bude přizpůsobovat počtu osob, které vlastník nahlásil, záleží více méně na dohodě v rámci SVJ. Případně na stávající úpravě v domovním řádu nebo stanovách. První způsob je administrativně méně náročný, SVJ nebude muset nikde prověřovat správnost nahlášených údajů a vyhne se sporům s ostatními obyvateli domu, které by jistě nastaly při použití druhé metody, zejména kvůli situacím, kdy bude počet lidí v bytě vyšší než nahlášený a tím pádem budou náklady rozúčtovány nespravedlivě.

Shrneme-li, na základě vámi poskytnutých informací se lze domnívat, že vaše SVJ jedná v souladu se zákonem, když se rozhodlo využít metodu maximálního počtu osob v bytě pro jako kritérium pro rozpočítávání záloh na služby a příspěvky na správu domu.

Z našeho pohledu doporučujeme se snažit se SVJ smírně dohodnout na řešení. Pokud by totiž SVJ nesouhlasilo s poskytováním krátkodobého pronájmu vašeho bytu nemůže jej zakázat, jak bylo zdůvodněno výše, ale může se bránit jinými prostředky. A například požádat stavební úřad o prošetření situace s tím, že dochází k využívání bytu pro jiné účely, než pro jaké byl byt zkolaudován. Obvykle jsou totiž byty zkolaudovány pro trvalé bydlení a pro jejich užívání ke krátkodobým pronájmům by bylo třeba povolení stavebního úřadu a změna účelu užívání bytu na „rekreační objekt“ nebo „ubytovací zařízení. To by však vyžadovalo stavební řízení a není jisté, že by bylo vždy dosaženo vámi požadovaného výsledku, zejména kvůli územním plánům. Tento právní názor zastává například ombudsman České republiky (viz jeho tisková zpráva z dubna 2024 Byty zkolaudované k trvalému bydlení nelze využívat pro krátkodobé ubytovací služby | Ombudsman (ochrance.cz)). A městská část Praha 1, kde existuje vyhláška, že byt, který je užíván ke krátkodobému pronájmu na to musí být vždy řádně zkontrolován. V jiných obcích se zatím tato problematika příliš neřeší.

redakce právní kanceláře Arrows

Zdroj foto: pixabay.com ______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:

• V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.

• Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE

• Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.

• Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.

• Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.