Inspekce nemovitosti snižuje rizika při koupi i prodeji bytu či domu

Co je principem jejich práce a s čím vám pomůže inspekce nemovitostí, jsme se zeptali Ing. Jana Valeše ze společnosti Nemoinspekt.

Část 1 – Inspekce obecně

Mohl byste krátce popsat, co to vlastně inspekce nemovitosti je? Co si pod tímto pojmem mohou lidé představit?

Inspekce nemovitosti je odborné prověření technického stavu bytu nebo domu. Díky zprávě z inspekce klient zjistí skutečný technický stav nemovitosti – závady a případně náklady na jejich odstranění. Inspekce nemovitosti tak ušetří peníze za budoucí neplánované opravy a snižuje rizika při koupi i prodeji nemovitosti.

To zní celkem jasně, ale jak to v reálu probíhá?

Inspekce je obvykle prováděna jako podrobná prohlídka nemovitosti inspektorem, kdy inspektor důkladně prozkoumá všechny přístupné části nemovitosti a případně provede potřebná měření (zaměření ploch, měření vlhkosti zdiva, měření rovinnosti povrchů v interiéru, sklonů pro odtok dešťové vody atd.) Následně inspektor sepíše podrobnou zprávu shrnující stav nemovitosti, zjištěné závady a návrh oprav.

Znamená to, že inspektor musí být stavař? Respektive, je nutné, aby inspekci vždy prováděl certifikovaný inspektor?

Zákon se problematikou inspekcí nemovitostí nezabývá, ale z hlediska kvality poskytované služby je nutná určitá odborná způsobilost. Asociace inspektorů nemovitostí (AIN) stanovila požadavek na kvalifikaci inspektora nemovitostí jako vysokoškolské vzdělání v oboru pozemních staveb s minimálně tříletou odbornou praxí. Pokud má pracovník pouze středoškolské vzdělání ve stavebním oboru, musí mít praxi alespoň pět let.

Hádám správně, že většina inspekcí se uskutečňuje v Praze a krajských městech?

Dá se to tak říct. I když Nemoinspekt má inspektory ve všech krajích, nejvíce zakázek máme v Praze a dalších velkých městech. Důvodem je zřejmě větší informovanost o přínosech této služby a nárůst v oblasti inspekcí novostaveb před koncem záruky. A developerské projekty se z velké většiny týkají hlavně velkých měst.

Kdo jsou vaši nejčastější klienti? Dokážu si představit, že inspekci nemovitosti potřebují hlavně lidé, kteří se chystají byt či dům teprve kupovat…

To máte určitě pravdu. Kupující si uvědomují, že investice do nemovitosti je zásadní rozhodnutí, kterým se často zadluží na několik desítek let. Detailní odborné prověření nemovitosti jim pomůže toto rozhodnutí usnadnit a ušetří jim peníze, například díky vyjednané slevě zohledňující zjištěné závady. V poslední době ale razantně stoupá i počet inspekcí při převzetí novostaveb bytů i rodinných domů, a inspekcí „společných částí budov“ pro SVJ a bytová družstva.

Část 2 – Inspekce pro SVJ a družstva

Čím je zvýšený zájem ze strany SVJ a družstev způsoben?

Tento segment se skládá ze dvou zcela odlišných typů inspekcí – inspekce starších bytových domů za účelem provedení oprav, a inspekce před koncem záruky u novostaveb, za účelem sestavení podrobného seznamu závad k reklamaci. Motivace obou skupin je podobná jako u individuálních klientů – uvědomují si, že pokud je služba provedena odbornou firmou, přestože za ni něco zaplatí, ve výsledku na tom dlouhodobě ušetří. Buď tím, že mohou efektivně naplánovat a provést nutné opravy (u starších bytových domů), nebo tím, že se jim podaří maximum závad úspěšně reklamovat u developera (v případě novostaveb).

Když jsme tedy u bytových domů, které mají nyní už svůj zasloužilý „věk“, co bývá právě v těchto nemovitostech největším problémem? S jakými závadami se tady setkáváte nejčastěji?

Těch problémových oblastí je zde celá řada, můžeme začít například s instalacemi. V mnoha bytových domech jsou ještě hliníkové rozvody elektřiny, jejichž kapacita nevyhovuje nárokům dnešních domácností na příkon zapojených spotřebičů. Také rozvody vody bývají občas v katastrofálním stavu - zanesené, s nefunkčními uzávěry a podobně. Náprava už jen těchto problémů jde do stovek tisíc korun. Mnoho staveb má neprovedenou či nefunkční hydroizolaci základů. Často je třeba provést hydroizolaci obvodových stěn a drenáže podél budovy. Problémy bývají také se střechami. Je potřeba důkladně zkontrolovat střešní krytinu, a stejně tak celý krov.

Je možné uvést nějaké číslo, kolik závad se v průměru při inspekcích bytových domů najde a přibližně jaký je pak odhad nákladů na jejich sanaci?

Každý dům má jiné problémy, které jsou závislé na stáří a kvalitě prováděné údržby a oprav. Mohu ale jako příklad uvést klasický řadový bytový dům ze třicátých let, který má šest pater a asi dvacet bytových jednotek. Žádné velké technické úpravy se v něm nikdy nedělaly, jsou tam původní instalace, střecha, konstrukce bez zateplení. Spolu s dalšími jednotlivými vadami se v takovém domě obvykle pohybujeme s počtem závad ve vyšších desítkách a okolo 3-4 milionů korun s předpokládanými náklady na jejich odstranění (včetně zateplení pláště budovy).

Zmínil jste také inspekce před koncem záruky v novostavbách bytových domů. Tyto inspekce se tedy týkají společných prostor, nebo jednotlivých bytů?

Inspekci před koncem záruky pro svou bytovou jednotku většinou volí lidé, kteří si nechali udělat inspekci již při převzetí jednotky a viděli, že jim ušetřila spoustu času, nervů, dohadování a v konečném stavu i peněz. Společenství vlastníků pak často na základě těchto pozitivních referencí objednávají inspekci společných částí budovy – tedy hlavních konstrukcí, střechy, fasády, balkonů či lodžií, garáže atd. Na společných částech budovy se počet zjištěných závad často pohybuje ve stovkách a členové SVJ vědí, že není v jejich silách závady kvalitně zdokumentovat svépomocí.

Jak se k tomu pak stavějí developeři? Bývají ochotni reklamace uznávat a závady na své náklady opravovat?

Žádná férová společnost by s tím neměla mít problém. Máme zkušenost, že když developer vidí odborně vypracovanou detailní zprávu o stavu nemovitosti s výčtem závad a jejich detailním popisem, včetně fotodokumentace, nemá možnost to nějak zametat pod koberec.

Můžete tedy nastínit, jaké závady v novostavbách to jsou?

Jedna z nejrizikovějších částí nemovitosti je střecha. U novostaveb jsou často prováděny ploché střechy, kde je potenciál závad opravdu široký – od nekvalitně provedené hydroizolace po nedostatečný sklon k odtokovým vpustím. Měli jsme případ, kdy do výtahové šachty zatékala voda takovým způsobem, že tam stála do výšky deseti centimetrů. Časté jsou i závady v exteriérech - propadající se chodníky i předzahrádky, nekvalitně provedené zámečnické a klempířské prvky a jejich nátěry. Narazili jsme i na rozměrově nevyhovující vjezd do garáže, který neodpovídal projektové dokumentaci, i na nevyhovující výlez na střechu, kdy se tam může dostat jedině akrobat. To všechno jsou věci, které členové SVJ zaplatili v ceně bytu a mají proto nárok, aby to bylo v pořádku.