Domovní řád

Domovní řád však nesmí být v rozporu s veřejným pořádkem, dobrými mravy a zákonem, konkrétně hlavně občanským zákoníkem. Například není možné nájemníkům ani vlastníkům zakázat chování zvířat, pokud nezpůsobí takový chov ostatním nepřiměřené obtíže. Pokud by zvíře například špinilo společné prostory, může být po vlastníkovi požadována úhrada vzniklých nákladů za úklid. Dále není možné například omezovat kouření v bytě, návštěvy nebo omezovat možnost byt pronajmout a podnajmout třeba jako sdílené bydlení studentům, nebo provozovat krátkodobé pronájmy přes AirBnB.

Zde je možné zakotvit jiné související povinnosti a ty pak vymáhat. Např. u AirBnB a krátkodobých pronájmů lze do stanov doplnit povinnost majitele bytu oznámit ve velmi krátké lhůtě, když se změní obyvatelé jeho bytu. Musí tak nahlašovat každou “návštěvu” a když to nezvládne, hrozí mu i sankce. SVJ tedy může drobně pronájmy ztížit a má zároveň přehled nad tím, co se v domě děje.

Pravidla obsažená v domovním řádu by měla být součástí i nájemních smluv, které uzavřou vlastníci jednotlivých bytů s nájemníky. Jinak nemusí být jednoznačné, zda jsou pro ně tato pravidla zavazující. Velkým problémem pak může být, pokud je v nájemní smlouvě nějaké pravidlo odporující domovnímu řádu.

Co ale může dělat správce domu v případě, že někdo nedodržuje domovní řád? SVJ může ve svých stanovách určit pokuty, které lze uložit vlastníku jednotky, který pravidla v domě porušuje. A to i v případě, že pravidla porušila jeho návštěva. Pozor tedy na krátkodobé ubytovávání cizinců. Případné pokuty po odjezdu cestovatelů stihnou vždy vlastníka. Je vhodné cizince poučit o pravidlech chování v domě, ideálně jim poskytnout překlad domovního řádu.

Pokuta musí být stanovena v přiměřené výši podle konkrétního prohřešku. Často jsou však pravidla v domě nastavena tak, že po druhém porušení pravidel přijde vlastníku písemné upozornění na možnou sankci a až po třetím porušení přijde pokuta.

Té se vlastník může bránit u soudu, nebo ji naopak bude SVJ muset u soudu vymáhat. SVJ však bude muset prokázat, že k porušení došlo a že ho způsobil právě ten který vlastník nebo jeho návštěva. Jako důkazy můžou posloužit fotografie, záznam z bezpečnostní kamery nebo svědectví souseda. Pokud soud rozhodne o oprávněnosti pokuty, bude možné ji v případě nezaplacení vymáhat i exekučně. Takový hříšník pak zaplatí i exekuční náklady a částka, kterou finálně uhradí, bude mnohem vyšší než původní pokuta.

Jak to může v praxi vypadat

Nedávno v jednom pražském SVJ řešili případ, kdy obyvatelka domu neustále parkovala ve společných garážích mimo své vyhrazené místo. Pořídila si totiž velké SUV, které se na určené stání nevešlo. Majitelka vozu tak parkovala u zdi, kde ovšem bránila ostatním v pohodlném zaparkování na jejich místech. Ti si proto stěžovali u výboru společenství vlastníků. Nepomohlo několik výzev, proto celá věc skončila u soudu. Soudce pak skutečně dal obyvatelům domu za pravdu a vydal platební rozkaz, podle kterého má majitelka SUV platit za každé porušení pravidel sankce.