Když už taková situace nastane, nastupuje výbor společenství vlastníků jednotek (představenstvo v případě bytového družstva), který by měl chránit práva vlastníků jednotek tím, že bude aktivně prosazovat zájmy většiny. Členy takového výboru by měli být lidé, co se nebojí vyjednávat a dokáží korigovat vlastníky bytů, kteří si hledí jen vlastních zájmů.
Jaké techniky by měl takový člověk / statutární orgán ovládat?
1) Nebát se prosadit zájmy většiny
Představte si situaci, kde pan Jindřich vlastní tři byty v bytovém domě, kde je celkem deset vlastníků. Pan Jindřich myslí tzv. "dopředu" a byty si pořídil jako investiční majetek z peněz, které mu vydělala síť herních automatů. Jenže ouha, pan Jindřich se jednoho dne dostal do problémů, ocitl se v insolvenci a přestal platit zálohy. Lze takové situaci nějak předejít?
Kvalitní statutární zástupce delegující práva většiny je jedinou šancí na to, jak bojovat proti nepoctivým vlastníkům. Výbor společenství vlastníků je odpovědný za vymáhání pohledávek. Jestliže má výbor sjednanou službu hlídání změn v katastru nemovitostí, může se včas dozvědět o případné exekuci na byty takového vlastníka. V zájmu statních vlastníků je žádoucí, aby výbor v takovém případě začal řešit problém ve spolupráci s advokátní kanceláří.
2) Umět vyjednávat
V jiné situaci se nacházel Josef z Kroměřížska, který je taktéž vlastníkem bytu. Jednoho dne se snažil předsedu, kterého potkal, když šel na pivo do hospody, přesvědčit o tom, že dluh z vyúčtování, který mu vznikl, není schopen zaplatit do konce měsíce, ale slíbil, že ho splatí co nejdříve. Slovo dalo slovo, a protože do problémů se občas může dostat každý, vyřešil Jindřich s předsedou vzniklou situaci tak, že se druhý den sešli u notáře, domluvili se na sepsání uznání dluhu a založili splátkový kalendář. O půl roku později byla situace vyřešena i bez toho, aniž by se musel zahájit soudní spor, a to jen díky správným vyjednávacím technikám a jejich právnímu strvzení (písemnému).
3) V případě problému ihned zahájit patřičné právní kroky proti neplatiči
Dalším případem je situace, kdy v rezidenčním bytovém komplexu ve středních Čechách nebyl developer schopen prodat své byty ani platit povinné zálohy. Na tuto skutečnost doplatila především zbylá většina vlastníků bytů v dané rezidenci. V důsledku velkých dluhů došlo i odpojení energií dodavateli. Dlužná částka, kterou tito zbylí vlastníci jednotek v rezidenčním domě zaplatili za neplatícího developera se vyšplhala až do řádu milionu korun.
Jakmile dojde ke zjištění dluhu u člena společenství, a to v jakékoliv částce, měl by výbor, aby předešel obdobným situacím, bezodkladně zaslat vlastníkovi elektronickou cestou anebo poštou výzvu k úhradě.
4) Být neústupný
Jestliže nedojde k uhrazení dluhu ani na základě předžalobní výzvy, měl by výbor předat dluh k vymáhání soudní cestou smluvně zajištěné advokátní kalendáři, která bude výbor alespoň jednou měsíčně písemně informovat o postupu vymáhání dluhu.
5) Evidovat a včas zveřejňovat přehled plateb na účet společenství
Výbor by měl umět ohlídat měsíční zpracování přehledu plateb došlých vlastníky na účet společenství. Mělo by tak být vždy nejpozději do posledního dne následujícího po měsíci, ve kterém vznikla vlastníkům povinnost hradit měsíční zálohové platby, popř. další platby (nedoplatky z vyúčtování atp.).
Tento přehled by mohl být pro výstrahu dlužníků vyvěšen např. na nástěnce domu. Číst nástěnku, ale může kdejaký návštěvník domu, a proto (vzhledem k citlivým datům) se postupně od tradičních metod sdílení těchto informací upouští. Stále více vlastníků využívá nástěnky dostupné online, ke kterým má přístup pouze cílová skupina lidí.
