Hledáte profesionálního předsedu SVJ? Pomůžeme Vám.

Profesionální předseda je v prvé řadě odborník, který je zapsán v rejstříku firem jako právnická nebo fyzická osoba. Pro výkon funkce má odpovídající zkušenosti z praxe. Má právní, technické, ekonomické i manažerské schopnosti. Výkon profipředsedy většinou zastávají lidé, kteří se dlouhé roky pohybují ve správě nemovitostí a velmi dobře se orientují v zákonech, nařízeních vlády i obecných postupech. Mají jasně definovaný rozsah prací, nesou odpovědnosti za výkon funkce a systematicky pracují s manažerskými nástroji. Komunikují, organizují a reportují vše, co souvisí s výkonem funkce statutárního orgánu SVJ. Profipředsedu si ale nepleťme s technikem správce nemovitosti nebo sousedem od vedle. Jeho role je pevně definována zákonem a stanovami společenství.

Odpovědnost člena statutárního orgánu je dána ustanovením § 159/1 zák. č. 89/2012 Sb. „Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky." Ve smyslu § 159/3 OZ je dána majetková odpovědnost člena statutárního orgánu: „Nenahradil-li člen voleného orgánu právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli právnické osoby za její dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na právnické osobě nemůže domoci." Doporučujeme tedy, aby každé SVJ mělo v pojistné smlouvě také pojištění odpovědnosti statutárů. Každý profipředseda má i vlastní pojistné krytí.

Na tuto otázku není jednoznačná odpověď. Záleží na mnoha faktorech. Rovněž je významné, zda vedle profi předsedy je některá činnost správy domu přenesena na správcovskou firmu, či zda profipředseda vykonává i činnost správní firmy. Obecně je možno podle nabídek na trhu konstatovat, že se odměna za výkon funkce profipředsedy pohybuje v řádu jednotek až desítek tisíc korun měsíčně v závislosti na velikosti bytového domu (počtu bytových jednotek) a náplni agendy. Z tržního průzkumu vidíme, že se odměna pohybuje řádově od 5000 Kč /měsíčně za dům ( u domů do 20ti BJ). Cena je také upravována i dle technického stavu domu a počtu spravovaných jednotek. Z průzkumu vyplývá, že menší domy budou platit vždy vyšší cenu přepočteno na bytovou jednotku než domy velké. U menších domů musí být kladen velký důraz na elektronizaci, efektivitu, bezproblémový chod a ideálně předsednictví na dálku, pokud chtějí tlačit dodavatele s cenou dolů. Pryč jsou ty doby, kdy se předsednictví ujímaly “dobré duše”, které vykonávaly roli bezplatně nebo za zanedbatelnou částku. V dnešní době jsou si vlastníci dobře vědomi velikosti odpovědnosti statutárů a mnozí i šíře úkolů, které by museli plnit, kdyby roli předsedy vazli na svá bedra. To se samozřejmě odráží i v ceně služby profipředsednictví.

Statutárním orgánem společenství vlastníků je podle § 1205 výbor, jako orgán kolektivní, v jehož čele stojí předseda výboru, případně předseda společenství, v případě, že je zvolen předseda jako orgán jednočlenný. Úkoly a odpovědnosti statutárního orgánu jsou dány obecným ustanovením OZ a ostatních právních předpisů ukládajících povinnosti vlastníku nemovitých věcí. Především je třeba funkci statutárního orgánu vykonávat s péčí řádného hospodáře. Z toho plynou úkoly:

• v oblasti finanční (vybírání příspěvků do fondu oprav a údržby, řádné hospodaření s těmito prostředky, vymáhání dluhů, vedení řádné účetní evidence a podávání výkazů vůči státním orgánům, rozúčtování záloh na služby atd.).
• v oblasti technické (péče o společný majetek, zajišťování údržby a oprav, sledování kvality jejich provedení, plánování obnovy a rekonstrukce)
• v oblasti administrativně právní (vedení řádné technické dokumentace domu, zajištění pojištění domu a řešení pojistných událostí, zajišťování pravidelných revizí atd.).

Mimo úkoly uvedené výše musí profipředseda organizovat práci výboru (pokud se jedná o kolektivní orgán – připravovat schůze výboru a pořizovat z nich zápis, připravovat podklady k jednání shromáždění, shromáždění svolávat a předkládat shromáždění návrhy na rozhodnutí, které patří do kompetence shromáždění (§1208 OZ), a podle výsledků hlasování provádět odsouhlasené úkoly a činnosti). Dále o své činnosti podává shromáždění (jako nejvyššímu orgánu společenství) zprávu. Všechny výše zmíněné aktivity jsou manažerského typu a je třeba využít nejen odborných znalostí, ale také mezilidských dovedností. Každodenním chlebem je také řešení sousedských sporů, které sice patří do občanskoprávních problémů, ale výbor/předseda se často stává prostředníkem, který koordinuje řešení a hledá shodu napříč znepřátelenými tábory.

V případě, že chcete služby profesionálního předsedy využít musíte:

1. Mít přizpůsobené stanovy společenství pro výkon externího předsedy
2. Rozmyslet se nad orgánem kolektivním nebo individuálním - tedy, zdali budete mít jen předsedu nebo výbor. U větších SVJ/BD doporučujeme výbor (představenstvo) s větším počtem členů, zajistíte tak lepší kontrolu výkonu funkce.
3. Jasně definovat požadavky na profipředsedu a zohlednit technicko-ekonomicko-legislativní stav a podmínky Vašeho SVJ. Požadavky musí být v souladu se zákonem a stanovami SVJ/BD.
4. Vytvořit podklady pro výběrové řízení.
5. Poptat více subjektů, vyhodnotit nabídky (to je většinou úkolem současného výboru/ dosluhujícího předsedy), případně se potkat (online/offline) s možnými kandidáty s prohlídkou stavu nemovitosti.
6. Předložit shromáždění ke schválení vhodného kandidáta s doporučením z jednání.
7. Nechat zapsat nového statutára na OR.