Pronajímáte si byt? Jak postupovat v případě, že se změní majitel bytu? Co to pro vás znamená?
Trh s nemovitostmi se hýbe každým dnem. Proto nájemce někdy musí strpět skutečnost, že se v jeho nájemním vztahu změní pronajímatel. Důvody pro změnu vlastnictví mohou býti různé, mezi nejčastější však patří výhodný prodej nemovitosti či smrt pronajímatele. V každém případě však právní úprava obsažená v občanském zákoníku problematiku změny vlastnictví bytu detailně řeší.
Základním pravidlem při přechodu nájmu bytu je, že nájemní vztah v základní rovině zůstává zachován. Občanský zákoník v této souvislosti výslovně hovoří o přechodu práv a povinností plynoucí z nájmu bytu na nového vlastníka bytu. Zákon však poskytuje zvýšenou ochranu nabytých práv nového vlastníka bytu. V důsledku převodu vlastnictví k nemovitosti pro něj nejsou závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech. Zároveň platí, že taková široká ochrana práv není bezbřehá. Pro nového vlastníka nejsou závazná pouze ta ujednání, které podpůrně nestanoví zákon. Může se jednat například o případy automatického prodloužení nájmu či smluvní pokuty. Povinnosti pronajímatele stanovené zákonem zůstávají zachována. Pokud také nový vlastník bytu či domu o smluvených povinnostech věděl, a přesto byt koupil, pak je vázán i původně sjednanými právy a povinnostmi vyplývajících z nájemní smlouvy.
Zvláštní situace může nastat, pokud nájemce odkoupí byt od pronajímatele. V tomto případě se jedná o zánik závazku splynutím osoby pronajímatele a nájemce v jednoho. Z logiky věci nájemní vztah v důsledku toho zaniká.
Při změně pronajímatele bytu mohou nastat sporné situace. Obzvláště v jedné z nejdůležitějších stránek nájemního vztahu, jímž je placení nájemného. Zde je zapotřebí zdůraznit, že pro nového pronajímatele jsou závazné všechny kroky, které učinil předchozí pronajímatel v souvislosti s nájmem bytu. Tím může být v praxi poměrně častý případ slevy z nájemného či jeho prominutí. To ostatně potvrdil i Nejvyšší soud, který judikaturou stanovil, že v změna vlastnictví nic nemění na zaplaceném nájemném s účinky do budoucna. Občanský zákoník tak chrání práva nájemce nabytá v dobré víře.
Nájemce se častokrát ani nemusí dozvědět o změně v osobě pronajímatele. Pokud bude nadále hradit nájemné původnímu pronajímateli nebo činit jakákoliv jiná právní či faktická jednání, musí mu být poskytnutá přiměřená právní ochrana. Nájemce je v tomto případě v dobré víře, pokud se žádným způsobem nedozvěděl o změně v osobě pronajímatele bytu. Nemůže mu jít k tíži, že svůj závazek plní vůči původnímu pronajímateli.
V obecně rovině má za zákonem stanovených podmínek každá ze stran právo vypovědět nájem z důvodu změny vlastnictví. Takové pravidlo nicméně neplatí u nájmu bytu. Zde občanský zákoník výslovně zakazuje vypovědět nájem z důvodu změny vlastnictví ze strany pronajímatele. Nájemce bytu je proto chráněn oproti nejistotě, že by nadále neměl kde bydlet.
Více o AK Pytela
Kalkulačka pro bytové domy je první kalkulačka svého druhu, která nabízí intuitivní kalkulace speciálně pro bytové domy a SVJ. Vše je rychlé a jednoduché – celé pojištění nastavíte ve třech krocích.
V současné době se stále více přiklání k udržitelným životním stylům a hledají se efektivní způsoby, jak snížit domácí náklady. V tomto kontextu nadzemní nádrže na dešťovou vodu nabízí praktické a účinné řešení pro shromažďování a využití dešťové vody, což přináší množství výhod jak pro jednotlivce, tak pro komunity.
Pokud plánujete nákup nemovitosti v zahraničí, čeká vás podobně jako v případě pořízení nemovitosti u nás proces složený z několika kroků. U koupě domu či bytu v zahraničí musíte ale navíc počítat s překladem a ověřením pravosti důležitých listin, přičemž může být potřebný soudní překlad, apostila nebo superlegalizace. Co si pod těmito pojmy představit?