Smlouvy uzavírané SVJ

Působnost statutárního orgánu

Působnost orgánů společenství je primárně vymezena zákonem, lze ji však upravit také stanovami, případně i rozhodnutím orgánu společenství vlastníků.

Působnost statutárního orgánu dělíme na dva okruhy, a to na vnější zástupčí oprávnění a vnitřní systém společenství vlastníků. Vnější zástupčí oprávnění opravňuje statutární orgán jednat za společenství vlastníků navenek ve všech věcech. Statutární orgán tak činí právní jednání za společenství vlastníků, zejména uzavírá smlouvy či vystupuje vůči orgánům veřejné moci. Vnitřní systém společenství vlastníků naopak řeší vnitřní záležitosti společenství, kdy statutární orgán uplatňuje práva a plní povinnosti vůči členům společenství a ostatním orgánům (typicky svolání shromáždění, vedení účetnictví apod.).

Statutárnímu orgánu přísluší veškerá působnost, kterou zákon, stanovy či rozhodnutí orgánu nesvěří jinému orgánu. Hovoříme zde o tzv. zbytkové působnosti statutárního orgánu, tedy náleží mu vše, co nenáleží do působnosti jiného orgánu. Působnost statutárního orgánu společenství vlastníků je dána též do dispozice stanov.

Předseda zastupuje společenství ve všech záležitostech samostatně. I členové výboru mohou na základě zákona zastupovat společenství samostatně, avšak v tomto případě mohou stanovy společenství určit, že pro některé záležitosti se vyžaduje společné jednání více osob výboru. Typicky se bude jednat o limitaci částkou (např. smlouvy s hodnotou plnění nad 100 000 Kč podepisují alespoň dva členové výboru) či předmětem smlouvy (typicky pro úvěrové smlouvy jsou stanovami vyžadovány dva podpisy členů výboru). I v těchto případech může zastupovat společenství jen jeden člen výboru, musí k tomu však být výslovně zmocněn.

Působnost shromáždění

Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek, přičemž každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství, na jehož zasedaní mají přístup všichni vlastníci. Rozhodnutí, která se na zasedaní přijmou, nezavazují pouze spoluvlastníky nemovitosti, ale celé společenství vlastníků jednotek.

Do působnosti shromáždění patří zejména změna stanov. Stanovy jsou primárním zdrojem pravidel upravujících vnitřní systém společenství. Dle zákonné úpravy ke změně stanov postačí prostá většina hlasů vlastníků přítomných na shromáždění vlastníků, společenství však může potřebnou většinu ve stanovách upravit i přísněji.

Shromáždění rozhoduje také o volbě a odvolávání členů volených orgánů a rozhoduje o výši jejich odměn. Tyto zvolené orgány vždy odpovídají shromáždění. Pro přijetí usnesení o volbě či odvolání člena voleného orgánu postačuje nadpoloviční většina hlasů vlastníků přítomných na shromáždění.

Do působnosti shromáždění spadá též schvalování rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků.

K rozhodnutí o schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky také postačí pouze nadpoloviční většina vlastníků přítomných na shromáždění, pokud stanovy nestanoví jinak.

V případě rozhodování o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, bude shromáždění rozhodovat, pokud náklady překročí finanční limit stanovený prováděcím právním předpisem. Pokud se tak bude jednat o opravy, údržbu či úpravy pod finančním limitem, bude rozhodovat statutární orgán (předseda/ výbor). Pokud však finanční limit má být překročen, je nutné, aby tu kterou opravu či údržbu schválilo shromáždění, a to nadpoloviční většinou přítomných, neurčí-li stanovy jinak.

Výše zmíněným prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které stanovuje finanční limit na úrovní 1 000 Kč na jednotku v domě. Tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

Shromáždění je též oprávněno rozhodovat o zásadních otázkách týkajících se majetku a závazků s ním souvisejících. Přesněji jde o udělování předchozího souhlasu

1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,

2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil.

Obecně lze shrnout, že udělení předchozího souhlasu je třeba vždy v případě nemovitostí. V případě movitých věcí je předchozí souhlas vyžadován pouze tehdy, pokud hodnota movité věci překročí částku stanovenou prováděcím předpisem. Tímto předpisem je opět nařízení vlády č. 366/3013 Sb., které stanovuje, že v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč. To však neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

Určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku je také v působnosti shromáždění. Osobou je myšlen exekutivní správce, který zajišťuje chod společenství v rozsahu, ve kterém mu vlastnící přenechávají výkon vybraných činností. Jde tedy o profesně vybavené osoby. Stejně jako v případě rozhodování o členství společenství v právnické osobě, i zde je statutární orgán oprávněn s potencionálními správci jednat, ale o samotném určení správce rozhoduje shromáždění.

Shromáždění dále může rozhodovat v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

Exces statutárního orgánu ze zástupčího oprávnění

Právní povaha zastoupení společenství vlastníků členem (členy) statutárního orgánu je poměrně specifická, nejedná se totiž ryze ani o smluvní, ani o zákonné zastoupení. Toto zastoupení je upraveno zejména zákonem, jeho vznik se však odvíjí od aktu zvolení, tedy vyžaduje se samostatné právní jednání subjektu, který je oprávněn členy statutárního orgánu volit (zde shromáždění). Ve způsobu ustanovení členů statutárního orgánu tak lze spatřovat znaky nabídky (volba) a její akceptace (zahájení výkonu funkce), tedy dva elementy definující vznik a obsah smlouvy či závazku.

Tato otázka však není ryze akademická a má významný vliv zejména v případech excesu ze zástupčího oprávnění, tedy situace, kdy např. předseda či výbor shromáždění rozhoduje o záležitostech, které mu nepřísluší – typicky rozhodne o věci, jejíž schválení patří do působnosti shromáždění, aniž by předem shromáždění k této záležitosti svolal. Smluvní zastoupení a zastoupení na základě zákona mají svou vlastní úpravu překročení zástupčího oprávnění a upravují odlišně i jeho následky.

Tuto otázku definitivně vyřešil až Nejvyšší soud České republiky rozsudkem sp.zn. 27 Cdo 4593/2017, ze dne 23.7.201. Podle Nejvyššího soudu zastoupení právnické osoby statutárním orgánem nemá charakter ani smluvního, ani zákonného zastoupení, ale je nutné ho považovat za zastoupení tzv. svého druhu (sui generis).

Tento rozsudek má v praxi společenství vlastníků následující význam. V případě překročení zástupčího oprávnění předsedou či výborem společenství vlastníků, nelze následky takového excesu posuzovat podle ustanovení o smluvním zastoupen, ani podle ustanovení o zákonném zastoupení. Vzhledem k „hybridní povaze“ tohoto zastoupení je možné aplikovat pouze všeobecná ustanovení o zastoupení, která jsou upravena v § 436 až § 440 občanského zákoníku.

Pokud předseda či výbor shromáždění překročí své zástupčí oprávnění a společenství zastupují i ve věcech, které mu nenáleží (typicky jsou v působnosti shromáždění), jsou z takového právního jednání oprávněni a zavázání sami. Toto excesivní právní jednání může být ale dodatečně schváleno tím, kdo by byl oprávněn za zastoupeného učinit příslušné právní jednání. Typicky bude v určitých případech možné danou záležitost dodatečně schválit na shromáždění. Dodatečné schválení však není možné dlouho odkládat a je nutné ho učinit bez zbytečného odkladu.

Je-li excesivní právní jednání dodatečně schváleno při splnění výše uvedených podmínek, pak je jím společenství vázáno od počátku.

Zdroj foto: Pixabay