Řídíme SVJ – část 2

Je to důležité nejen z hlediska zákona, ale je to také pojistka, která má zabránit neoprávněným nakládáním s naším společným majetkem nebo autoritativním uplatňováním rozhodnutí některých vlastníků ve výborech, která třeba nemají ani oporu oprávněné většiny. Některá SVJ by mohla vyprávět.

Shromáždění

Je nejdůležitějším orgánem SVJ. Každý člen shromáždění (=vlastník jednotky) má tolik hlasů, kolik činí jeho podíl na společných částech budovy a pozemku. Tedy zpravidla platí, že kdo si koupil větší byt, disponuje větším počtem hlasů.

Shromáždění je usnášeníschopné, pokud se na něm sejdou vlastníci s většinou hlasů. Rozhodnutí je přijato, jestliže se na něm shodne většina přítomných. Když si vezmeme jako příklad hypotetický dům s deseti jednotkami (každá má stejný podíl na domě), tak shromáždění je usnášeníschopné, když se sejde šest vlastníků jednotek. Rozhodnutí je přijato, pokud s ním souhlasí čtyři z těchto šesti lidí. SVJ ovšem pro svá rozhodnutí může ve svých stanovách vyžadovat vyšší kvorum, než stanoví zákon.

Svolat shromáždění je ze zákona povinné alespoň jednou za rok. Svolává ho statutární orgán a to písemnou formou. Shromáždění musí statutární orgán svolat také na návrh vlastníků a to pokud disponují více než čtvrtinou hlasů. Pozvánka na shromáždění by měla být rozeslána nejméně 30 dnů před jeho konáním a mělo by z ní být zřejmé, kde a kdy se bude konat, co se na shromáždění bude projednávat. Místo a čas by měly být zvoleny tak, aby se většina vlastníků byla schopna na shromáždění dostavit.

Kompetence shromáždění stanovuje zákon velmi přesně a v detailu ho naleznete v § 1208. Působnost shromáždění může být stanovami rozšířena, ale nikoliv však zúžena nebo přenesena na jiný orgán.

Přehlasovaný vlastník, má-li k tomu závažný důvod, se může obrátit na soud a dožadovat se vydání předběžného opatření a zneplatnění schváleného rozhodnutí. Má na to lhůtu tři měsíce ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.

Statutární orgán do 30 dnů vyhotoví zápis o průběhu shromáždění včetně přijatých rozhodnutí. K zápisu patří i pozvánka a prezenční listina, která prokáže, zda bylo shromáždění usnášeníschopné.

Rozhodnutí mimo zasedání

Velmi často se stává, že shromáždění není usnášeníschopné z důvodu nízké účasti vlastníků jednotek. Často jde o cizince nebo lidi, kteří své byty pronajímají a o činnost SVJ nejeví přílišný zájem.

Proto pokud nastane situace, že svolané shromáždění není schopné platně rozhodovat, může svolavatel shromáždění ve lhůtě do 30 dnů od konání neúspěšného shromáždění navrhnout, aby vlastníci rozhodli ve stejné záležitosti mimo zasedání. Jde o tzv. korespondenční hlasování, právníky označované jako per rollam.

V praxi to vypadá tak, že jsou všichni vlastníci obesláni se žádostí o přijetí rozhodnutí a mají na své písemné vyjádření lhůtu 15 dnů (neurčí-li stanovy jinak). Vlastník jednotky k plnému znění návrhu rozhodnutí připojí svůj vlastnoruční podpis, čímž deklaruje souhlas, napíše plné datum, a odešle zpět.

Rozhodnutí je schválené většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže by stanovy vyžadovaly vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

Pro hlasování tedy platí přísnější pravidla, než kdyby se konalo při shromáždění, ale na druhou stranu je pravděpodobnější, že padne platné rozhodnutí. Odborníci však varují před zneužitím takové formy hlasování a nabádají k opatrnosti. Lidé se bez předchozí debaty a vysvětlení záměru nemusí rozhodnout kvalifikovaně a mohou podléhat i osobnímu nátlaku („všichni přece už podepsali“).

V příští, závěrečné části, nás čeká téma statutárního orgánu, povinnosti a funkce, které SVJ zajišťuje a také krátká poznámka o způsobu, jakým se společenství ruší.

(Foto: Bytový projekt Sedmikráska, zdroj: )