Pravidla pro společné fungování SVJ a bytového družstva v jednom domě

Jaké praktické dopady na správu bytového domu takové společné působení má?

SVJ svým vznikem přebírá odpovědnost za správu domu

Bytové družstvo se tak stává jeho členem a vystupuje vůči SVJ jako ostatní vlastníci bytových jednotek. SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Je tedy jediným subjektem, který je za zajištění této správy odpovědný. Vznikem SVJ proto dochází k přenesení odpovědnosti za správu domu z bytové družstva na SVJ. Nezáleží ani na tom, kdo má více členů. BD po vzniku SVJ zajišťuje pouze správu v jednotlivých bytových jednotkách ve vlastnictví družstva a hradí náklady s tím spojené. Samozřejmě s výjimkou toho, co je povinen podle stanov BD zajišťovat na své náklady sám nájemce. BD a jeho nájemníci se musí při správě bytů ve svém vlastnictví řídit zákonem a stanovami SVJ. Bez souhlasu shromáždění nesmí zasahovat do společných částí domu.

Členství bytového družstva v SVJ

BD je členem SVJ jen jako právnická osoba, nikoli jeho členové. Ti zůstávají nadále nájemníky družstevních bytů. BD zastupuje statutární orgán, ten se také účastní shromáždění vlastníků SVJ. V této situaci bytové družstvo plní dvě role:

• vůči SVJ, jako vlastník jednotek s právy a povinnostmi člena SVJ podle příslušného zákona a stanov SVJ,
• vůči svým členům, což jsou nájemníci doposud nepřevedených jednotek, jako pronajímatel s právy a povinnostmi pronajímatele podle příslušných zákonů a stanov družstva.

Předání správy domu

Bytové družstvo má jako původní vlastník a správce bytového domu povinnost připravit a svolat první schůzi SVJ. Na této schůzi je potřeba schválit stanovy SVJ a zvolit statutární orgán SVJ. Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Z toho vyplývá, že bytové družstvo je povinno předat SVJ veškeré dokumenty spojené se správou domu.

Hlasování na shromáždění SVJ

Na shromáždění vlastníků bytových jednotek vystupuje bytové družstvo jako jeden z vlastníků s podílem, který odpovídá velikosti jím vlastněných jednotek na společných částech domu a pozemku. Nerozhoduje tedy množství bytových jednotek, které vlastní. Nadále pokračují členské schůze BD, kde se řeší záležitosti družstva a preference členů. Statutární orgán, který družstvo zastupuje na shromážděních SVJ, by měl názory členů BD respektovat. V praxi existují případy, kdy se obě schůze spojí a nejprve hlasují členové BD a pak hlasují vlastníci SVJ (včetně družstva, které je jedním z vlastníků).

Hospodaření SVJ a družstva v jednom domě

Obě právnické osoby hospodaří samostatně a vedou svá účetnictví odděleně. Hospodaření bytového družstva tak nemusí odpovídat hospodaření SVJ. Povinností obou subjektů je samostatně provádět vyúčtování záloh na služby svým členům. BD v tomto případě vystupuje vůči svým členům jako poskytovatel služeb a vůči SVJ jako příjemce. Družstvo má jako člen SVJ povinnost přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech na účet SVJ. Od svých členů ale může vybírat v rámci nájemného vyšší částky, právě na financování oprav a investic ve správě družstva. Finanční prostředky nashromážděné od členů BD jsou jeho majetkem. I když dojde ke vzniku SVJ, tyto finanční prostředky zůstávají stále ve vlastnictví BD.