Na co si dát pozor při tvorbě domovního řádu SVJ?

Přestože je domovní řád jedním ze základních dokumentů SVJ, není povinností SVJ ho vytvořit (a už vůbec není povinné jej schválit). Zcela určitě se to ale vyplatí! Hlavním úkolem domovního řádu je totiž jasně vymezit pravidla soužití v domě. Díky tomu se předejde sporům a zajistí se příjemné a klidné bydlení.

Co musí být obsaženo v domovním řádu?

Všechno a nic. V domovním řádu si každé SVJ může upravit co potřebuje a jak podrobně samo uzná za vhodné. Nejdůležitější bývá zpravidla úprava užívání společných prostor. Ta by měla být povinně upravena i ve stanovách, ale pouze v základní verzi. Domovní řád by měl práva a povinnosti popisovat detailněji, konkrétně, nejlépe s příklady. Pokud se domovní řád vytváří, je důležité, aby byl v souladu se stanovami. Kdykoli se stanovy mění, nemělo by se zapomenout provést změny i v domovním řádu. Nezáleží na tom, jestli jsou změny faktické nebo pouze technické (například použitá terminologie).

Pro koho domovní řád platí?

Pro všechny, kdo se objeví v daném domě. I proto by měl domovní řád být k dispozici na dostupném místě. Tedy nejlépe vyvěšen někde na nástěnce při vstupu do domu, aby měl každý možnost se s ním seznámit. Znamená to, že domovní řád platí i pro návštěvu, příbuzné, kterým na víkend půjčíte byt, nebo opraváře, kterého si zavoláte na opravu trouby. Platí ale také pro nájemníky a podnájemníky, proto se doporučuje, je-li v daném domě domovní řád vytvořen, přidávat ho jako přílohu k nájemním a podnájemním smlouvám.

Musí se domovní řád dodržovat?

Zcela určitě, proto se vytváří! Dejte ale pozor na to, abyste v něm neopomněli uvést i postup pro případy, že jej někdo dodržovat nebude. Obvykle pověřený správce nebo statutární orgán danou osobu na nedodržování domovního řádu upozorní a případně požaduje nápravu (resp. uvedení do původního stavu). S pokutami za nedodržování a porušování je to o něco složitější. Obecně se doporučuje je do domovního řádu zahrnout, tedy konkrétně vymezit za jaké chování lze pokutu udělit a její přesnou výši. To proto, že pokuty v domovním řádu obvykle působí „psychologicky“. Odrazují osoby od nežádoucího jednání. S právní vymahatelností je to ovšem poněkud složitější. Dříve platilo, že je lepší se smířit s tím, že je soudně nevymůžete. O něco větší šance u soudu uspět byla v případě, že byly pokuty zaneseny jak v domovním řádu, tak ve stanovách. Velké naděje se v rámci této problematiky vkládaly do nové úpravy v NOZ, a přestože nyní existují případy, kdy bylo zaplacení pokuty úspěšně vynuceno, je v případě takovýchto sporů lepší se poradit s právníkem specializovaným na problematiku SVJ a družstev.

Co SVJ nejčastěji v domovním řádu upravují?

Užívání společných částí, noční klid, úklid a domácí zvířata.

Nejdůležitější je v domovním řádu upravit užívání společných prostor, čímž se myslí prostory jako je sušárna, kolárna, kočárkárna nebo půda, ale patří sem i pozemek, komín, balkony a lodžie, podlaha nebo obvodové zdi. Co se týká konkrétních ustanovení: je dobré upravit skladování věcí (kdo, kdy, jak může skladovat věci ve společných prostorách domu) a s tím související přístup k únikovým cestám a hasicím přístrojům (tam by naopak nemělo být skladováno nic), pravidla pro úklid společných prostor, užívání lodžií a balkonů (a jejich případný zvláštní režim a výlučné užívání). Do této části pak patří i úprava kouření ve společných prostorách domu. Tam lze kouření s pomocí domovního řádu zakázat, v případě bytu je nutné řídit se úpravou podle občanského zákoníku.

Velmi častou „třecí plochou“ bývá úklid v domě, proto je na místě konkrétně vymezit pravidla. V současné době je obvyklejší, že úklid provádí externí osoba nebo společnost. I to je ale třeba konkretizovat: tedy kdo ji vybírá a kdo kontroluje její práci. Druhou variantou je, že se v úklidu střídají obyvatelé domu a pak je na místě úprava velmi detailní (kdo, jak často, co přesně uklízí).

Bezpečnost v domě je jedna z dalších důležitých věcí, které by v domovním řádu neměly být opomenuty. Klasická úprava zahrnuje zamykání a odemykání domu (jak, kdy) a osobu odpovědnou za správu záležitostí spojených s klíči. S ohledem na moderní způsoby zamykání je ale nutné přihlédnout i ke kódům a kódování, automatickému otevírání garáže (praktické je například v časech nejvyšší vytíženosti nechat otevřeno) a příslušným ovladačům. Kamerový systém pak také vyžaduje zvláštní úpravu. Do sekce „bezpečnost domu“ ale patří zcela jistě i úprava evakuačních plánů pro případy krizových situací.

Zatímco chov domácích zvířat v jednotlivých bytech se řídí občanským zákoníkem a nelze jej zakázat, jejich pohyb a pobyt ve společných prostorách by v domovním řádu určitě upraven být měl. Především proto, aby ostatní obyvatele neobtěžoval hluk, zápach a nepořádek, ale i kvůli zajištění bezpečnosti. Třeba při pobytu větších plemen psů a malých dětí na společné předzahrádce nebo při chovu nebezpečných zvířat (jedovatí pavouci).

Pokud se budete v domovním řádu zabývat tématem nočního klidu (určitě byste měli!), pak se nezapomeňte podívat, zda v obci, na jejímž území dům stojí, existuje obecně závazná vyhláška, která noční klid upravuje. Pokud ne, běžnou uzákoněnou zvyklostí je časové rozmezí mezi 22.00 a 6.00 hodinou. V domovním řádu by ale měl být i příkladný výčet aktivit, které se za rušení nočního klidu považují. Velmi praktické je například omezit dobu rekonstrukcí (nebudou prováděny po 18.00 hodině večer a o nedělích apod.). Nebo zapracovat do ustanovení povinnost vyvěsit oznámení o stavebních pracích ve společných prostorech několik dní předem.

Přečtěte si více na toto téma v tomto článku.

Dá se v domovním řádu zakázat sdílení bytu a krátkodobé pronájmy?

Vzhledem k nedotknutelnosti vlastnického práva (jde o jedno z nejvýznamnějších práv) není možné domovním řádem takovéto nakládání s bytem omezit. Protože se ale často stává, že krátkodobé pronájmy omezují nebo ruší ostatní obyvatele ve výkonu jejich práv, je dobré se v domovním řádu zaměřit právě na tyto konkrétní případy. A tím krátkodobé pronájmy nepřímo omezit. Tzn. dobře definujte noční klid a aktivity zakázané v této době (např. poslech hlasité hudby, hlasité vyřvávání na schodištích), stanovte povinnost hlásit každého nového nájemníka, i krátkodobého, SVJ.

I když je domovní řád nepovinným dokumentem, rozhodně se vyplatí, dát si s jeho tvorbou práci a věnovat mu dostatek času. Jedná se totiž o jakási „pravidla hry“ a pokud je hned v začátcích nastavíte precizně, předejdete „žabomyším válkám“ i závažným sousedským sporům.

Další články od Arrows:

Účetní závěrka SVJ - na co si dát pozor?

Schvalování účetní závěrky Společenství vlastníků jednotek

Zdroj foto: Pixabay