Jak na peněžní sankce za porušování stanov SVJ?

Poradna SVJ

Dobrý den, ve zprávách (Sousedé) se objevuje možnost do stanov dát např. peněžní sankce za opakované porušování stanov SVJ, kdy nedodržování stanov bylo v předstihu několikrát projednáváno s vlastníkem ve výboru, ev. projednáno na schůzi shromáždění SVJ. Máme zato, že SVJ nemá pravomoc udělit sankci a " vybírat pokuty", ptáme se tedy na podrobnější popis takového kroku; máme zato, že opakované porušování stanov v rozhodujících oblastech a nerespektování vůle výboru SVJ a potažmo shromáždění SVJ může řešit na základě žaloby jen soud. Pokud by tedy ve stanovách byla nějaká stupnice pokut, pak by soud tuto částku uvedenou v žalobě mohl v rozsudku potvrdit?? Kam by případně tyto peníze šly - na účet společenství vlastníků jednotek, finančnímu úřadu, jinam - kam ..... ? Prosíme o právní náhled a podrobnější popis řešení popsaného . Jistěže se nejedná o nějaká méně důležitá ustanovení stanov SVJ ( domovního řádu), ale např. o opakované neplacení poplatků, svévolné zabírání (oplocování) částí společného pozemku , pohyb psů po společném pozemku bez dozoru......, přičemž dotčení vlastníci buď nereagují vůbec, nebo reagují vulgárně, s výsměchem k plnění svých povinností a veřejným pohrdání právem. Prosíme o vaše odborné stanovisko. Děkujeme. Výbor SVJ

Odpovídá Mgr. Jan Eisenreich z SVJpravnik.cz:

Předně je třeba říct, že prozatím neexistuje relevantní judikatura věnující se problematice možnosti zařazení ustanovení o pokutách do stanov či domovního řádu SVJ, a proto se i mezi odborníky objevují různé názory na oprávněnost jejich stanovení a vymáhání.

Od účinnosti nového občanského zákoníku však převažuje názor, že stanovy pokuty obsahovat mohou, a to zejména na základě následujících argumentů:

• stanovení pokut není výslovně zakázáno a pro soukromé právo platí, že co není zákonem výslovně zakázáno, je povoleno,

• současně pokuta za porušení některých povinností vlastníků jednotek i SVJ je stanovena v zákoně č. 67/2013 Sb., tudíž bychom mohli dovodit, že smluvní pokuty jsou obecně připuštěny,

• stanovy jsou smlouva sui generis (smlouva svého druhu) mezi jednotlivými vlastníky jednotek,

• stanovy automaticky dle zákona platí i pro nové členy, tudíž na ně v zásadě podmínky této smlouvy sui generis přecházejí,

• stanovy jsou založeny ve sbírce listin a jsou tak všem přístupné, tudíž každý potenciální člen SVJ se s jejich zněním může dopředu seznámit,

• u spolků je umožněno pokuty do stanov SVJ (resp. jiného vnitřního předpisu) zařazovat a následně je členům SVJ ukládat, přičemž ustanovení o spolcích se přiměřeně použijí i na SVJ (zde samozřejmě může být určitý problém v tom, že členství ve spolku je většinou dobrovolné, zatímco v SVJ je do určité míry „nucené“, nicméně existují i spolky s obdobným charakterem jako je SVJ),

• možnost ukládání pokut spolky je potvrzena i judikaturou, přičemž je většinou zmiňován fakt, že spolky a obdobná uskupení mají zákonem daný jen určitý právní rámec a musí si sami stanovit konkrétní vnitřní pravidla fungování, mezi která patří i sankcionování jednotlivých členů,

• pokud bychom připustili, že se jedná o určitou formu smluvní pokuty, pak dle nového občanského zákoníku dohoda o smluvní pokutě nemusí být písemná, postačí ústní dohoda (jejíž stvrzení stanovy obsahují) – to je rozdíl oproti úpravě do konce roku 2013, neboť tato písemnou formu při ujednání smluvní pokuty vyžadovala.

Odborníci zastávající opačný názor, tedy že není možné mít ve stanovách SVJ a BD pokuty, argumentují především následujícím:

• u smluvních pokut se má jednat o nástroj zajištění určité smluvní povinnosti, přičemž u stanov chybí výslovná dohoda všech vlastníků jednotek (i budoucích) na stanovení těchto pokut,

• tím, že je v zákoně č. 67/2013 Sb. pokuta výslovně uvedena a jinde u SVJ uvedena není, zákonodárce jasně stanovil okruh jejího uplatňování,

• pokuta dle zákona č. 63/2012 Sb. je také výslovně zařazena do příjmů společenství, a to společně s pokutami vybíranými od třetích osob z důvodu porušení smluvních povinností, jiné pokuty výslovně do příjmů SVJ zařazeny nejsou.

Mohou stanovy SVJ a BD obsahovat pokuty?

My se přikláníme k názoru, že stanovy SVJ pokuty obsahovat mohou, neboť máme za to, že je zde více argumentů podporující tento právní názor. Samozřejmě vždy s přihlédnutím k tomu, že pokuty musí být přiměřené (většinou se jedná o částky v řádu stovek, maximálně tisíců korun) a že ve stanovách SVJ musí být určitý rámec pro jejich udělování, zejm. za porušení jakých povinností se ukládají, kdo rozhoduje o jejich udělení a v jaké výši mohou být uděleny.

Navíc, zařazení pokut do stanov je pro SVJ praktické, neboť dopředu odrazuje vlastníky jednotek, aby stanovy či domovní řád porušovali. Současně většinou vlastníci jednotek nechtějí jít do případného soudního sporu, proto raději svou povinnost na základě výzvy (a pod „pohrůžkou“ pokuty) splní.

Jak zařadit pokuty pro SVj a BD?

Do domovního řádu bychom pokuty určitě nezařazovali, neboť ten je svým charakterem odlišný od stanov (je pouze určitým vnitřním předpisem, který vydává samo SVJ, nemusí jej schvalovat vlastníci jednotek, nemusí se zveřejňovat ve sbírce listin apod.), a proto by ustanovení o pokutách v něm zařazené nemělo tytéž účinky jako stanovení pokut ve stanovách. Níže uvedené se proto vztahuje pouze k zařazení pokut do stanov SVJ.

Pokud jde o samotný proces udělování pokut, o uložení a konkrétní výši pokuty velmi často rozhoduje v souladu se stanovami SVJ statutární orgán SVJ, tudíž pokuta bude uložena jeho rozhodnutím. Pokud by byly pokuty ve stanovách SVJ určeny pevně, musí pokutu statutární orgán SVJ uložit ve stanové výši. Statutární orgán oznámí toto rozhodnutí příslušnému vlastníku jednotky a vyzve jej, aby pokutu uhradil. Zde je třeba poznamenat, že se vlastník jednotky může proti rozhodnutí bránit u soudu a namítat jeho rozpor se zákonem a tedy neplatnost, a to do 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl (soud však neplatnost nevysloví, pokud nemá rozhodnutí závažné právní následky, přičemž již bylo judikováno, že rozhodnutí o drobné pokutě závažné následky nemá).

Taktéž je možné, že ve stanovách SVJ bude uvedeno, že při porušení povinnosti má vlastník jednotky uhradit smluvní pokutu např. ve výši 500 Kč, pak postačí, aby statutární orgán SVJ vyzval vlastníka k jejímu uhrazení (bez rozhodnutí o jejím udělení).

Jak na výzvu uhrazení pokuty v SVJ?

S výzvou k uhrazení pokuty je ideální vlastníka rovnou vyzvat i ke splnění jeho povinnosti, resp. k upuštění od jednání, kterým porušuje stanovy či domovní řád a napravení následků jeho jednání (vyzvat lze vlastníka klidně i opakovaně). Pokud vlastník bytové jednotky nesplní své povinnosti a neuhradí danou pokutu, bude třeba se obrátit na soud a žalovat jej pro splnění povinnosti/upuštění od závadného jednání a navrácení všeho do předchozího stavu a současně případně i na uhrazení pokuty (určené dle stanov, případně stanovené rozhodnutím statutárního orgánu SVJ). Máme za to, že soud svým rozhodnutím stvrdí obě povinnosti a uloží vlastníků jednotky, aby je splnil (pokud SVJ předloží dostatek důkazů o závadném jednání vlastníka jednotky). Nicméně reálnost vymahatelnosti pokut s ohledem na výše uvedené nemůžeme stoprocentně zaručit.

Peníze z vybraných pokut jsou příjmem SVJ – i proto jsou většinou hrazeny přímo na účet SVJ uvedený ve výzvě k uhrazení pokuty.

Doufáme, že výše uvedený rozbor je pro Vás dostačující a naleznete zde veškeré odpovědi na své otázky.

Mgr. Jan Eisenreich

www.svjpravnik.cz

Ladislav Drha, advokátní kancelář s.r.o.

Václavské nám. 802/56, 110 00 Praha

tel.č. 727835270

Sousedé.cz - s námi máte domy v kapse

• Revoluční platforma pro společenství vlastníků s cílem ušetřit peníze, čas a nervy.
• Zjednodušení práce, které ocení především předseda SVJ, výbory SVJ a správce SVJ.
• Vše důležité na jednom místě, vždy a odkudkoliv dostupné a přehledné.
• Přehledný komunikační kanál, který umožňuje rychlou distribuci dokumentů s garancí přečtení a evidenci závad

Zaregistrujte se a vyzkoušejte náš portál společenství vlastníků. Zjednodušte si život a využijte online prostředí. Mějte váš dům v kapse.